대학을 서울로 오면서 월세살이를 시작했다. 월세부터 전세를 거쳐 자가를 마련하는데 20년이 걸렸다. 다양한 임대인(집주인)을 만났다. 임대인들은 대부분 평범한 사람들이었고 무난했지만 결국 한 번은 이상한 사람을 만나게 되는 것 같다. 전세 만기가 다가오고 보증금을 돌려받아야 되는데 실소를 지어낼만큼 황당한 언행을 보이던 임대인. 침착하게 대응해서 보증금을 잘 돌려 받았지만 그 사건을 통해 많이 공부했고 다음부터는 요령있게 미리 준비해서 보증금을 제때 잘 돌려받았다. 임차인(세입자) 생활 20년 보증금 잘 돌려받는 요령이다.
◇ 사전준비
계약할때 만난 공인중개사에게 전화를 걸어본다. 요즘 전세는 잘 나가는지 시세는 어떤지 파악해 본다. 내가 돌려받아야 될 보증금보다 지금 시세가 내려갔다거나 요즘 전세가 잘 안나간다면 미리 대비를 잘 해야 한다.
이사 날짜를 대략 가늠해 본다. 이사 날짜는 전세 만기일 혹은 그 이후가 좋다. 전세 만기일이 지나야 집주인에게 법적으로 보증금 반환 의무가 생기기 때문이다. 물론 이사 날짜는 대부분 여러집이 얽혀 있기 때문에 중간에 적당히 협의하면서 맞춰나가게 된다.
◇ 만기 4개월 전에는 임대인(집주인)에게 임대차 해지를 통보하고 확인받자
임차인은 법적으로 만기 1개월 전까지 임대차 해지를 통보해야 한다. 현실적으로 4개월 전에는 알리는 것이 좋다. 임대인은 집을 내어 놓고 시장 반응을 확인하고 여차하면 집이 나가지 않아도 보증금을 돌려줄 준비를 해야 하기 때문이다.
◇ 임대차 해지는 공인 중개사를 통하지 말고 직접 임대인과 통화하자
임대인과 통화하는 것이 부담스러워 공인 중개사를 통해 말하는 경우가 많다. 보증금을 잘 돌려받을 수 있을지 분위기를 파악할겸 임대인과 직접 통화하는 것이 좋다. 미리 할말을 적어 놓고 보면서 말하면 된다. 예의 바르고 우호적인 분위기로 통화한다. 단, 녹취는 필수다.
<통화 예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님 이시죠? 강남아파트 1204동 2111호 세입자 홍길동입니다. 제가 이번에 전세만기 연장하지 않게 되어서 미리 전화 드렸습니다. 네, 그 동안 감사했습니다.
◇ 반드시 임대차 해지 통보를 임대인에게 문자메시지로 보내자
통화가 끝나면 반드시 임대인에게 문자메시지를 보내자. 소송에 들어가면 녹취보다 텍스트가 증거제출이 편하다.
<문자메시지 예시>
안녕하세요, 강남 아파트 1204동 2111호 세입자 홍길동입니다. 전화 드렸던 것처럼 2019.9.20 전세 만기에 연장하지 않고 나가게 되어 미리 알려 드립니다. 그 동안 감사했습니다.
<일반적인 임대인의 문자메시지 답변>
예
길게 오는 경우가 거의 없다.
미리 전화통화를 했기 때문에 대부분 임대인은 별 생각 없이 <예>라고 답변한다. 최소한의 안전은 확보했다. 법적으로 임대인이 고지 받았다는 증빙이 될수 있다. 만약 임대인의 답변이 오지 않는다면 대비 태세를 올려야 한다. 위험하다.
◇ 공인 중개사에게도 문자 메시지를 보내자
<문자메시지 예시>
안녕하세요, 일지매 사장님. 강남 아파트 1204동 2111호 임차인 홍길동입니다. 이번에 2019.9.20 전세만기 연장하지 않고 나갈 예정입니다. 집이 잘 나갈수 있도록 잘 부탁합니다.
공인 중개사에게도 3개월 전에 문자 메시지를 보내 놓으면 재판 증거로 쓸수 있다. 임차인이 집이 나가는데 협조했니 마니 하는 말이 종종 나오는데 그런 말다툼에도 문자가 있으면 근거로 사용할수 있다. 회사 일이 바쁜 경우 실제 공인 중개사와 업무도 문자로 보면 편한다. 집이 잘 나가는지 계약이 잘 될것 같은지 문자로 주고 받으면 된다.
◇ 만기 2개월 전까지 새로운 세입자를 구하지 못했다면 임대인에게 보증금 반환을 압박하자
만기가 2개월 남았는데 아직 새로운 세입자를 구하지 못했다면 위험하다. 내가 이사 나갈 날짜가 정해져 있다면 이때부터 고통스럽다. 임대인에게 전화를 걸어 보증금 반환을 본격적으로 압박하자.
<통화 예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님 이시죠? 강남아파트 1204동 2111호 세입자 홍길동입니다. 제가 2019.9.20 만기에 이사가야 되어서 보증금이 그때 꼭 필요합니다. 네, 그거 받아서 다시 보증금을 내야 됩니다. 꼭 좀 부탁 드립니다.
임대인의 반응을 보자. 어떻게든 돌려준다고 하는 사람도 있고 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려준다는 사람도 있다. 새로운 세입자가 들어오면 다행인데 그렇지 않을때 임대인이 어디선가 돈을 헐어서 내 보증금을 돌려주도록 압박해야 한다. 임대인에게 다시 한번 통화해서 주변 공인 중개사에 내가 직접 알아볼까 물어본다.
<통화 예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님 이시죠? 강남아파트 1204동 2111호 세입자 홍길동입니다. 제가 2019.9.20 만기에 이사가야 되어서 보증금이 그때 꼭 필요합니다. 지금 아파트 내어 놓은 부동산 말고 주변에 다른 부동산에도 제가 물건 좀 내어 볼까요?
임대인의 반응을 보자. 슬슬 본색이 드러날 것이다. 압박을 받으면서 어떻게든 해결하려는 사람도 있고 막무가내인 사람도 있다. 인근 부동산 서너 군데에 전화해서 물건을 내어 보자. 공인중개사에게 집주인 연락처를 주고 연락해 보라고 한다. 하루 정도 후에 공인중개사에게 집주인 반응을 물어본다. 왠만하면 이때 보증금을 확 깍는다는지 인테리어를 새로 해준다던지 대안을 공인중개사하고 협의하는 경우가 많다.
◇ 만기전 2개월이 지나면 내용증명을 보낸다
<내용증명>을 준비한다. 제때 보증금을 돌려받기 위해 임대인을 압박하는 용도이고 이후 소송 등 만일에 대비하기 위해서도 내용증명을 보내는 것이 좋다. 아직 임대인과 완전히 틀어진 것이 아니라면 역시 원만하게 진행하는 것이 좋다.
◇ 내용증명을 보내기 전에도 먼저 통화하자
<통화예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님. 1204동 2111호 임차인 홍길동입니다. 이번에 전세연장하지 않는 거에 대해서 편지로 다시 한번 안내가 갈겁니다. 세입자가 집주인한테 편지로 알려드리는게 맞다고 해서 형식적으로 보내는 거니 부담갖지 마시고 받으시면 됩니다.
내용증명은 등기우편으로 간다. 법적인 문서처럼 보이는 우편물이 갑자기 도착하면 연세가 많은 임대인은 놀랄 수가 있다. 미리 전화로 안내해서 놀라지 않도록 하는 것이 좋다. 물론 임대인 기분 나빠 한다고 내 돈 몇 억이 걸려 있는데 할거를 안할수는 없다. 내용증명을 보냈는데 임대인이 일부러 안 받아서 반송되기도 한다. 다시 한번 보낸다. 만기가 얼마 남지 않았다. 전력 투구한다.
◇ 만기 2개월이 안으로 들어오면 <임차권등기명령> 신청 준비로 다시 한번 압박하자
내용증명과 문자메시지를 보낸 이유가 만에 하나 임차보증금을 제때 돌려받지 못할때 <임차권등기명령>을 신청하기 위해서다. 만기가 2개월도 남지 않았다. <임차권등기명령>에 대해서 공부하고 관련 용어를 숙지한 다음에 아파트를 내어 놓은 공인중개사들에게 전화를 싹 돌린다. 법무사 통해서 임차권등기명령 신청을 준비하고 있다고 말해준다. 공인중개사들은 임대인에게 전화를 걸어 <임차권등기명령>의 위험성에 대해서 말해 줄 것이다. 임대인은 어떻게든 새로운 임차인을 구하려고 할 것이다.
◇ 만기 1개월 보름 전 임대인에게 보증금 반환 확약을 받자
만기가 1개월 보름 남았으면 제때 새로운 임차인이 들어올 가능성은 거의 없다. 공인중개사들을 통해서 집주인이 대출 등을 통해 임대보증금을 반환하도록 압박하자. 마지막으로 보증금 반환을 확약 받아 보자.
<통화예시>
안녕하세요, 임꺽정 선생님. 1204동 2111호 임차인 홍길동입니다. 제가 이사 업체 계약도 해야하고 새로 이사 가는데 보증금을 맞춰야 해서요. 여기 2111호 집이 안나가도 9월 20일날 보증금을 돌려 받을수 있을까요?
임대인의 반응을 본다. 공인 중개사들한테 들은 귀뜸도 있고 "대출을 받아서라도 돌려주겠다"고 할 것이다. 실제로 대출을 진행하는지는 공인 중개사들를 통해 확인한다.
임대인이 안하무인이라면 정말 비상이다. 자금계획을 다시 짠다. 새로 이사갈 곳의 잔금을 1개월 이상 연기한다.
◇ 만기가 지나면 다음날 임차권등기명령 신청한다
임차권등기명령을 실제로 신청하면 임대인들은 법원의 통보를 받고 대부분 1~2주 안에 어떻게든 보증금을 돌려준다. 임차권등기명령은 보통 보름, 늦어도 1개월 안에 마무리된다.
◇ 마무리
이 정도 했으면 이미 보증금을 돌려 받았을 것이다. 최악의 경우 경매를 통해서라도 보통 1년 안에는 결국 보증금을 받게 된다. 물론 분란없이 원만하게 보증금을 돌려받는 것이 가장 좋다. 당사자 각자에게 임대차 보증금은 워낙 큰 돈이다 보니 민감해지기 쉬운데 감정을 드러내지 않고 침착하고 드라이하게 보증금을 돌려 받는데만 주력하면 된다.
※ 내용증명과 임차권등기명령에 대해서는 별도 포스팅 예정